在过去几十年，我国的城镇化高速推进，用二三十年的时间创造了西方二三百年的成就，但也存在一系列系统性的问题：城市蔓延式发展，“摊大饼”式扩张，导致城市土地等资源利用率不高、空间组织不合理、城市治理水平、社区运营水平不够；同时许多城市还存在宜居性、包容性不足，人居环境质量不高等问题，再加上早期城镇化一批小区已普遍存在房屋陈旧、环境恶化、布局混乱、配套设施老化等问题。当城市“老了”“病了”，城市更新，不失为一剂良方！

近年来，不少城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。但是对城市更新仍然存在认知不够全面。

泛华看来：城市更新并非简单的“空间更新”或者＂社区更新”，而是把一个城市当作一个“新陈代谢”的有机生命系统，包括：城市底色、城市动能、城市灵魂、机体生长、城市细胞、骨架系统、城市资产、城市形象、城市智力和亲和性10个方面，分别对应城市的生态基底、新定位与产业系统、城市品牌、基础设施系统、城市资产体系、社区单元、城市风貌与人文景观、数字化系统、开放性与生活成本，城市更新应该是城市的十大“子系统”的动态平衡和可持续发展。

综上所述，站在系统论和城市有机更新的角度，未来的城市有机更新应该包括以下十个方面：

一、 “城市底色”更新——生态基底重塑，EOD导向城市绿色发展

随着生态文明建设大力推进，绿水青山就是金山银山理念的深入人心。未来城市的将向着绿色方向发展。在城市更新过程中不仅是重新对城市进行生态修复，重构生态系统和生态基底，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建等的体系化建设。以EOD模式为导向,通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度上节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

二、“发展动能”更新——谋划城市新定位，产业育城促进新旧动能转换

一个城市的发展主要体现在发展方向和产业活力持续更新上，这需要：一是结合外部环境变化并根据城市自身的区域位置、资源禀赋和人才科技等，对城市进行重新定位，谋划新的动力方向；二是构建可持续化产业生态体系,并以 “产业育城平台”为动能，打造线上线下的数字孪生空间和场景载体，搭建科创平台、数字协同平台、创新设计平台、产业教育平台、金融创新平台，形成促进城市产业数字化转型的应用场、创新场、转化场、活力场，促进城市发展模式的创新，实现城市新旧动能转化；三是建立可持续化的产业检测和预警体系，建立一系列的淘汰机制、扶持机制和成长机制等。

三、“城市灵魂”塑造——提炼城市文化，塑造城市品牌

城市品牌是市场经济的产物，因此城市品牌代表的是这个区域内具有地域特色的产业、行业所表现出来的集体竞争力。城市形象品牌的塑造要与具有地方特色、人文底蕴的产品结合， 以“产地+产品”模式的塑造，或者从产业的维度，提炼区域内独特的资源，提炼出众多的企业和产品能够表现出相同或类似的优秀特质，塑造可以代表一个产业集群的集体品牌。例如：从重庆洪崖洞、西安摔碗酒到李子坝轻轨站，几十秒的视频，丰富了人们对于他处的感性认知，塑造了一个又一个“网红城市”， 成为当下互联网带动城市消费的新景观，为塑造城市新形象与品牌的打开了新视野。

四、“机体生长”更新——促进城市精明增长，拒绝蔓延式发展

2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话中，提出“要坚持集约发展，树立‘精明增长’‘紧凑城市’理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。” 在未来的城市更新中，应该从混合土地利用，增加“灰地、白地“理念，适度提高建筑容积率、在一定承载力的基础上寻求人口密度与城市规模的合理比例、提升公共设施的效能、改善城市管理技术和效率、提高城市单位面积的经济容积率、注重城市防灾能力建设、提升城市生态承载能力、优化城市生活成本等。

五、“城市细胞”更新——社区和街区空间改造优化，构建和谐“幸福空间”

社区和街区是城市在空间上的基本单元。人是社会化的产物，人们有着共同的需求，即生活服务的便捷、生活环境的卫生和安全，群体的归属感、人际关系的和谐，这不仅是老旧小区、棚户区和街区等进行改造，为人们提供更加美好的生活居住条件，更应积极培育新型的社区治理及服务体系，推动“绿色低碳社区”、“新文化社区”、“数字社区”和特色街区的建设。通过线上线下的不断衔接，快速促进社区生态物理空间与互联空间的融通，城市更新中“社区最后一公里产业生态”搭建问题。

六、“骨架系统”更新——基础设施更新，构建城市完善的“骨架系统”

基础设施是城市系统运行的基础骨架和“硬支撑”。一个健康、可持续发展的城市，首先必须建立在完善、有承载力的基础设施系统上，在交通、给排水、市政公共设施、信息基础设施，等方应该有更科学合理的规划和建设。同时要抓住数字基建、传统基建融合的趋势，打造“绿色、智能”的新基建体系。

七、“城市资产”增值——盘活城市资产，促进城市资产增值

一个城市的资产体系主要包括：土地资产、文化资产、企业资产、公共服务设施资产等。城市更新中需要对这些进行综合的盘点和优化。例如：出台相关的土地腾退政策机制,让一些僵尸企业,低效企业能及早实现土地腾退，给新的产业提供空间承载地；对城市的文化遗产进行挖掘，保持城市的独特文化魅力、对城市的成长企业进行系统的市值管理、对一些闲置的楼堂管所进行更新利用发挥其市场效益，让城市一些呆滞的资产盘活。

八、“城市形象”提升——城市风貌和人文景观系统，提升城市整体形象

城市风貌和人文景观是一个城市的形象，它反映一座城市的人文精神、社会风貌的载体，也是展现城市魅力的主要窗口。主要保括文化街区、城市景观设计、城市公园、艺术雕塑、历史文化建筑等。既包括自然景观，也包括人文景观，未来的城市更新中，如：引入更多的艺术雕塑、主题化休闲广场和夜间的景观照明设计，同时加大每个区域的园林绿化改造，构筑更多的园林艺术小品等。

九、“城市智力”提升——推进数字化建设，打造全要素智慧城市

数字化未来将改变人们的方方面面，城市的高效运营也需要数字化的助力。未来的城市都应该用“互联网+”的理念对城市的的各种基础设施和城市运营系统进行优化。一是以政府投入为引导，联合数字化企业开展“智慧大脑”、“智慧感知系统”，形成城市从大脑、到神经系统到神经末梢的整体智慧系统，在智慧流通、智慧消费、智慧医疗、社会安全、智慧管理等领域实现智能化。二是积极推动互联网和传统产业的融合发展，打造数字化交易结算平台，带动智能新零售、溯源认证、订单式生产、数字化交易、智慧供应链，实现城市“卖全国，在当地结算”。三是积极拓展互联网在城市运营和管理中的应用，包括智慧交通、智慧医疗、数字化社区等的方面。

十、“城市亲和性”提升——开放文化与控制生活成本并举，提升城市包容性

除了构建城市的包容的文化，建立更加开放而非排外的文化，同时也应该构建综合服务支撑，抑制生活成本快速上涨，具体来说：一是对高端的人才可采取适当的住房补贴的形式，集中在成本较低的地方建设廉租房，确保人才不会应生活成本而流失；二是对一些培育型的创新业态则更多采取租金补贴或税收减免的措施，保证其能在该城市发展壮大；三是在民生问题上要做好“最后一公里”工作，可在不同的区域建设集中型的大型蔬菜水果市场，由政府和大型企业合作以“统购统销”的方式，压缩供应链的中间环节，以减低人们的生活必需品的价格。