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泛华实践 | 塑造“新业态+新模式+新场景”的城市更新示范——湘潭岳塘老旧小区改造项目纪实
发布时间:2022-04-25  浏览次数:218

近年来,众多城市开展了丰富多样的城市更新探索,有老旧小区改造、旧工业区改造、基础设施等功能型更新,有关注历史文化遗产价值的保护型更新,还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。但是,对城市更新仍然存在认知不够全面的问题,归根到底是对城市缺少系统的认知。

泛华认为,城市是一个“新陈代谢”的有机生命系统,包括城市底色、城市动能、城市灵魂、机体生长、城市细胞、骨架系统、城市资产、城市形象、城市智力和亲和性10个方面。老旧小区等社区改造作为城市空间最基本的单元,是城市的细胞,是城市更新项下的消费新场景构建,通过存量资产的运营,盘活地区经济活力,打造新的消费增长极。我们应积极培育新型的社区治理及服务体系,推动“绿色低碳社区”“新文化社区”“智慧社区”和特色街区的建设。通过线上线下的不断衔接,快速促进社区生态物理空间与互联空间的融通,解决城市更新中“社区最后一公里产业生态”的搭建问题,为人们缔造和谐的“幸福空间”。 




泛华在湖南省湘潭市岳塘区老旧小区改造项目中充分运用了多种创新模式。本次老旧小区改造的特色及亮点是盘活闲置资产进行整体运营,由社会资本方及政府平台公司统一投资改造,搭建邻里中心,建立智慧物业服务体系,以“1+N”模式将居民的衣食住行需求连接在一起,利用社区居民大数据丰富社区业态,服务于社区居民,达到便民、利民的目的;推动社区周边实体商业发展,连点成片,打造“5-15 分钟生活圈”,实现社区流量精准转化,进一步扩大消费和投资,增加就业机会,促进经济发展;基于一体化运营,赋能社会化末端治理,展现社区智慧化建设成果,为政府科学决策、社会管理、商业发展提供更多数据支撑。泛华通过提供“新业态+新模式+新场景”的美好社区一体化综合运营系统解决方案,创新“实体+互联网”的社区商业模式,塑造了城市更新-老旧小区改造的示范效应,为其他老旧小区改造提供了借鉴。

一、项目缘起

湘潭市岳塘区老旧小区大桥、盘龙、霞光、三角坪、运河五个美好社区,共计44个小区,与众多老旧小区一样,均面临着建筑年代久远、道路交通不便、安全隐患剧增、市政设施老旧失修、缺乏活动场地器材、服务设施不全、文化特色不足、物业亟需改造等多重问题。

泛华集团在进行详细的调研后提出两个方向的改造,一是基于老旧小区基础设施改造工程:主要包含小区内房屋结构安全隐患、屋面防水、外立面改造、路面、雨污分流、绿化、路灯管线、监控设施、增设停车位、智慧安防等配套基础设施改造;另外是基于片区内闲置(低效)资产进行重新利用,配套公共服务和商业投资建设,结合物业管理、商业运营、信息化手段等,提出了模式创新及“新业态+新模式+新场景”的综合运营系统解决方案。

二、模式创新

本项目采取投资建设运营管理一体化模式,通过公开招标择优选定项目总承包服务商。由总承包服务商对公益性(基础类)投资部分的项目进行工程总承包;对项目内的准公益性(运营类)投资部分的项目以BOO、BOT或TOT模式进行投资、建设、运营;项目建设完成后,通过资产销售或运营获取投资回报,并通过自营或聘请其他社会资本方对项目内无物管小区物业管理服务。

三、运营创新

基于湘潭市老旧小区改造项目计划,结合技术开发、商业运营、大数据中心三大核心服务,打造“邻里型社区”商业品牌,构建基于老旧小区改造而诞生的“实体+互联网”社区商业新模式。

首先,通过智慧物业平台的搭建,实现物业服务标准化、线上化,在保证基础服务的前提下,增加如付费维修、保洁等物业增值服务,让物业管理更简单,更有价值,让居民生活更便捷;

其次,通过打造“社区商业化、商业商场化”的新生态,利用大数据分析及信息化招商工具等,在商业长期运营过程中,以服务社区居民为主要目的,扩大社区内需,带动投资,促进经济平稳增长,增加就业机会,吸引人才落户,有助于政府布局创新链、人才链、金融链、信息链、价值链,形成企业健康成长的发展生态,改革优化营商环境。

通过上述模式的创新,最终打造的模式取得了如下效果:

联合慧生活信息技术有限公司建立智慧物业服务体系,实现物业服务线上化、专业化、规模化。以“1+N”模式(基本物业服务为“1”,多元化服务为“N”)将居民的衣食住行需求连接在一起,展开运营管理工作,全面提升社区管理品质;推动社区周边实体商业发展,连点成片,打造“5-15 分钟生活圈”,实现社区流量精准转化,进一步扩大消费和投资,增加就业机会,促进经济发展;基于一体化运营,赋能社会化末端治理,展现社区智慧化建设成果,为政府科学决策、社会管理、商业发展提供更多数据支撑;物业管理服务满足《湖南省物业服务标准及收费基准价》规定;广告位、充电桩、快递柜、停车位等小区可运营的基础设施项目满足现行规范,收费符合相关规定;项目内准公益性(运营类)项目纳入小区物业管理范畴;对社区内公益性服务进行运营管理等。

城市是个有机的生命体,无论是老旧小区改造、工业遗产改造还是基础设施、公共空间的更新,均需要跳出项目本身,应以战略思维、系统思维项下的项目思维,从顶层设计入手,系统规划价值创新;明确实施主体,创新建设运营方式;鼓励跨企业、跨专业协同创新;引导公众参与,建立共建共享机制;试点先行,有序推进,聚焦瓶颈问题,大胆改革创新,积极探索城市更新的新模式、新路径,形成成熟经验,并逐步推广。

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