2026年5月15日，国务院常务会议审议通过《城市更新 “十五五” 规划》，作为我国首个国家层面的城市更新发展规划，这份文件的落地意味着城市更新正式从地方自主探索、行业自发实践，全面跃升为国家层面统筹推进的重大战略工程。当前我国城市发展已告别大规模增量扩张的传统模式，步入以存量提质增效为核心的全新阶段，规划将城市更新置于城市建设发展的突出位置，坚持远近结合、聚焦重点任务，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为总目标，为未来五年城市建设与发展划定了清晰航向。规划以系统思维构建了“12345” 核心发展框架，全面明确了城市更新的实施纲领：始终坚守以人民为中心这一核心，持续提升城市宜居品质与居民生活幸福感；推动两大关键转变，即从粗放式 “大拆大建” 转向精细化 “微更新、精提升”，从单一重建设的模式转向 “建管运一体化” 协同发展；锚定优化城市结构、完善城市功能、提升城市品质三大目标，以开发建设方式的转型助力城市高质量发展；聚焦城镇危旧房改造、市政基础设施更新、完整社区建设、历史文化保护传承四大重点领域；朝着创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六大方向协同发力，全方位推动城市更新提质增效。
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一、政策驱动行业变革，城市更新迈入存量提质新周期
伴随《城市更新“十五五” 规划》落地，我国城市建设发展逻辑实现根本性转变：延续多年的增量开发模式逐步退出主流，存量空间优化、功能品质升级成为未来五年城市发展核心主线，行业竞争格局、项目盈利模式同步重构。对于城市建设领域企业而言，此次政策调整既是行业发展的重要分水岭，更是突破业务瓶颈、实现综合实力跃升的关键契机。
（一）行业发展态势：从地方探索到国家统筹，模式全面升级
城市更新正式由地方自主探索，升级为全国统一统筹的国家级战略。传统粗放式“大拆大建” 思路被彻底摒弃，精细化微改造、片区功能整合、全周期运营管护成为行业主流。城市快速扩张期遗留的设施老旧、空间布局失衡、生态承载力不足、历史文脉断层等问题，成为本轮更新重点攻坚方向，行业发展目标聚焦打造宜居安全、智慧低碳、文化特色鲜明的现代化城区。
（二）市场空间规模：十五五投资规模可观，需求向综合服务延伸
预判“十五五” 期间，城市更新整体投资规模将达15 万亿 - 20 万亿元，老旧社区改造、城中村综合治理、市政管网升级、生态水系修复、历史风貌活化等领域需求集中释放。当前市场需求已突破基础施工建设范畴，规划策划、产业导入、数字治理、长效运营等综合服务需求持续攀升，行业服务边界不断拓展，综合型建设企业迎来更大发展空间。
（三）行业核心痛点：挑战与机遇并存，成为差异化竞争突破口
当前行业仍面临多重现实阻碍：更新项目周期长、回报慢，财政资金难以支撑全域改造，社会资本参与意愿不足，资金闭环搭建难度大；项目涉及政府、居民、企业等多方主体，利益协调成本高；行业普遍存在“重建设、轻运营” 问题，改造成效难以长效维系，且区域建设标准、数字化应用水平参差不齐。这些共性痛点，正是具备全链条服务能力的建设企业构建差异化竞争优势的核心突破口。
二、依托核心积淀，多细分赛道蕴藏强劲增长潜力
建设企业应该破单一工程承建的发展局限，构建起策划规划、投资建设、运营管理一体化服务体系，在数字城市诊断、生态环境修复、投建运模式创新等领域积累扎实经验，业务能力与“十五五”城市更新建设要求高度适配，具备抢抓政策红利的核心竞争力。依托数字化技术应用、生态项目实操经验，以及对各地政策规则、市场运作模式的深度理解，建设企业已筑牢抢抓市场机遇的坚实基础。
结合政策导向与自身优势，建设企业可在多条细分赛道挖掘业务增量：
1.城市体检与更新策划：作为抢占市场的前端入口，依托数字化数据分析能力，深度参与城市整体更新规划、片区改造方案编制，以前期咨询撬动后续工程落地，形成上下游联动的稳定业务闭环。
2.老旧小区与城中村改造：作为体量最大的民生赛道，住宅翻新、电梯加装、适老化配套、人居环境整治等刚需持续释放。企业可凭借实操经验承接规模化总承包业务，同步推进产城融合，延伸社区便民服务、托管运营等业务，深挖存量空间价值。
3.市政基础设施更新：拥有刚性稳定需求，管网改造、道路升级、排水防涝等工程契合城市安全保障要求，叠加海绵城市建设标准，可稳固基础业务基本盘。
4.绿色低碳与智慧化建设：未来高成长性赛道，紧扣双碳趋势，河道治理、绿地优化、零碳社区打造空间广阔；依托数字技术底座搭建数字孪生、智慧治理平台，以科技赋能城市管理，打造特色业务标签。
5.历史文化与存量盘活：通过历史街巷修缮、工业遗址活化，兼顾文化保护与商业利用，高效盘活闲置存量资源。
同时，借助城市更新专项基金、FEPC 合作模式、资产证券化等金融工具，可有效拓宽融资渠道，以长期运营收益优化盈利结构，降低项目经营风险。
三、顺应行业趋势，稳步推进企业战略转型
基于行业形势与市场机遇研判，建设企业需顺势调整经营思路，从传统工程服务商向城市更新综合解决方案服务商转型，打造数字赋能、资本联动、长效运营的全新发展模式，精准落地转型路径。
（一）业务架构整合：构建一体化全链条服务体系
整合规划设计、工程施工、资产运营等内部板块，以城市体检为业务切入点，定制片区专属更新方案，高标准推进项目建设，同步跟进后期运维与产业招商。摒弃零散接单模式，以一站式综合服务提升市场话语权与项目获取能力。
（二）数字化转型：以技术筑牢核心竞争力
将数字化作为转型核心内核，持续迭代数字底座与孪生应用平台，把大数据、智能管控贯穿项目规划、施工、运营全流程。搭建企业专属数字化服务平台，沉淀项目案例、技术规范与空间模型资源，以技术实力拉开竞争差距，打造数字化城市更新服务品牌。
（三）商业模式升级：落地投建运一体化盈利模式
加快向投建运一体化转型，主动对接金融资源，运用多元化融资模式参与项目开发。转变“重建设、轻运维” 思维，针对社区、园区、文旅空间等业态定制运营方案，通过物业托管、产业租赁、便民消费等多元收益，实现项目全生命周期盈利，增强经营抗风险能力。
（四）绿色生态引领：打造低碳发展核心亮点
坚守绿色低碳方向，完善生态更新技术标准体系，打造生态修复、零碳社区、海绵城市标杆项目，将绿色建设能力转化为核心竞争优势。搭建开放协同合作生态，联合科技机构、金融资本、科研单位组建产业联盟，整合外部资源补齐短板，合力承接大型片区更新项目。
（五）人才体系支撑：打造复合型专业队伍
匹配转型需求，引进数字技术、金融运营、城市规划领域专业人才，推动在岗人员能力升级，优化人才激励机制，构建复合型人才梯队，为战略转型筑牢人才根基。
结语
“十五五”阶段，城市更新行业正朝着品质化、综合化、长效化方向稳步迈进，机遇与挑战并存。建设企业凭借全链条服务能力、数字技术优势与丰富项目积淀，具备把握政策红利的过硬实力。未来紧扣国家更新规划导向，有序推进业务整合、数字升级、模式创新、生态共建，持续打造示范标杆项目、输出特色城市发展解决方案，既能助力全国城市品质升级，也能推动自身业务结构优化、行业地位提升，在存量更新赛道实现长远稳健发展。
