随着我国城镇化率在2020年突破64%大关,我国城镇建设空间正在逐步从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段,城市更新也就被推到的新的历史舞台，但对于城市更新，却也存在着许多误区，许多人常常把其和空间更新和“拆后再建”联系在一起，尽管我们有许多老旧小区亟待改造、城市功能有待完善，许多基础设施短板待补齐，但真正的城市更新远不止如此。
一、城市更新是一个动态平衡的时空生长系统
城市作为现代文明的重要产物及人们生产生活及审美及情感交互的空间载体，其发展形态也和特定的经济形态、及人们的生产生活组织模式及人们的审美价值高度相关，否则就会出现严重的不匹配不协调现象。回看城市发展历史，固然有许多城市曾经一度辉煌，但都也都随着经济活力失去而走向衰亡。泛华认为城市是一个“新陈代谢”的有机生命体，城市更新则是一个动态平衡的时空生长系统:其一方面在功能承载上需要面向未来改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，鼓励科技研发创新，培育新的经济增长动力，推动可持续发展，增加城市时尚和活力。另一方面又需保持历史的多样性和层次性，做到厚植文化,延续代际传递与历史美好记忆。这决定了城市更新是一个持续优化的过程，没有终点。任何想通过大拆大建一次解决问题都将在现实中碰壁。
二、不同城市有不同的更新策略
结合当前我国的城市发展现实和各自的不同，认为我国的城市更新更应该在以下几方面进行实践探索：
1、资源枯竭型城市更新
城市因工业经济而起，而资源是工业经济的食粮。无论是西方和发达国家还是我国早期的一些城市，都因资源而立，因为资源而兴，资源型或靠单一传统产业支撑发展的城市，经过长期过度开发使用，如今面临着资源枯竭、产业衰退的尴尬局面。这些城市现状如何，又该何去何从？一是重新梳理资源禀赋，依托新的资源重新构建产业体系。如：西南煤资源城市六盘水，2014年就喊出了“立足煤、跳出煤、超越煤”的口号，以极大的危机感寻找以气候资源、山水资源重新布局发展格局的发展路径，努力实现从“煤都”向“凉都”的转换，并努力发展循环经济，逐步实现发展转型；二是对生态修复，解决矿山开发留下来的后遗症，将矿山废弃的水域建成矿山人工湿地，将矿山废弃的平地建设成为居住用地和工业用地等；三是重新对城市进行功能区规划，规划新的产业体系，并建立土地腾退机制，助力产业腾笼换鸟；四是积极对老厂房和老旧小区空间单元更新，重新优化基础设施。
2、老旧工业型城市更新
城市老工业区记载着一段波澜壮阔的工业化时代大潮，曾经无比辉煌，见证者中国工业的发展的轨迹。然而，时代的车轮悄然间将老工业区推向了十字路口，生态污染大、生活环境差、历史包袱重、发展空间窄等等昔日的传统优势如今却成掣肘，老工业区必须从价值层面、产业升级、城市空间演进、生态环境修复、历史文化传承等方面，促进老工业区经济结构的战略性重组，为新兴、高端产业发展提供空间保证。具体措施：一是对现有的产业进行升级，去二进二、去二进三，或对现有产业进行数字化转型；二是打造产业育城平台，以创新设计为引领、数字经济为驱动、科技创新为动能、产业教育为支撑、金融创新全过程赋能、融合创新地方特色主导产业，构建平台经济、总部经济、结算经济；三是腾退落后产业，建立土地腾退机制，重新规划城市功能片区；四是对各种老旧小区进行改造，挖掘老厂房的文化价值，进行新的功能更新。
3、蔓延发展型城市更新
许多城市在造城运动中，单纯的靠房地产驱动，导致蔓延式发展，土地利用率地，空间组织不合理。未来需要突出精明增长的城市发展理念，遏制城市无序蔓延和侵占农地、缓解城市交通拥堵、防治大气污染，有效治理“城市病”。一是优化城市土地利用，科学预测城镇化进入稳定期后的城市人口规模，限定城市开发容量，规划城市增长的空间界限，尽量少占生态空间和自然资源。重点开发闲置土地、城中村，对现有低效利用土地进行再开发，把城市增长限制在城市增长边界范围内。二是引导城市功能混合,把城市建设成以人为尺度的宜居城市，严禁旧城改造郊区化发展倾向；三是构建小尺度、高密度的街巷格局。以100～150米为间隔，形成核心商务区慢行路网。四是增强城市安全韧性，重视防灾安全工作，定期排查整治安全隐患。提升突发事件应急处置能力，健全社会应急力量备案、调用补偿等保障机制。谋划长远，兼顾多层次需求，加快蓝绿灰一体化海绵城市建设进程。
4、职住失衡型城市更新
所谓“职住失衡”，即上班地区和住宿地区过于集中，每天早晚造成大量单侧拥堵的潮汐道路。产城分离是通勤时间长重要原因，这也是北京和广州等城市的通病。泛华认为一是改变城市发展的思路,从单中心转向多中心、发展卫星城转变，对城市的功能进行更科学的划分；二是按照产城融合的理念，积极调整用地，在一些大型的居住周边增加商业用地、混合用地，在大面积的产业区周围增加一定的商业、居住和混合用地；三是改善居住区和工作区的通勤，如快速公交、以轨道交通为骨干,发展完善公共交通系统。三是促进教育和医疗的更加合理布局和均匀分布，避免一些地区围绕公共服务资源形成的居住过度集聚，因地制宜，规划多业态集聚社区商圈，构建满足居民日常消费需求的“一刻钟便民生活圈”，提升便民服务水平。
5、生态失衡型城市更新
对城市进行生态修复，重构生态系统，重构生态格局，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建等的体系化建设。以EOD模式为导向,通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度上节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。
6、魅力缺失型城市更新
不可回避的是我国许多城市在发展所存在的“通病”就是城市记忆模糊、城市面貌趋同、城市建设失调、城市管理粗放等现象，针对这类城市，可以从以下几方面着手：一是提炼城市文化资源，进行品牌化打造；二是魅力空间塑造，重新优化城市的风貌设计，并打造地标建筑，重构城市印象；三是打造城市一批城市活力场，打造文化中心、商业中心、城市游憩中心等；四是提升城市的治理和运营水平，甚至通过创建卫生城、山水田园城市等等举措，倒逼城市的品质提升。
7、功能更替型城市更新
随着我国城市群的建设，尤其是近几年我国高铁建设，数字新基建等建设，实际上城市与城市间的关系在重组，例如：一些原本的商贸城市收到了互联网经济的冲击，产业功能空心化，随着一些城市的快速崛起和功能扩张，周边的一些和其互补的城市也出现功能的失衡，出现城市的衰败。一是重新定位城市，梳理该城市的资源特征和区位特征，重新确立和周边城市的竞合关系，进行新的价值和功能定位；二是按照新的功能定位，构建产业体系。
8、文化遗产型城市更新
文化遗产是一个城市的独特印记。谈起苏州，人们必然想到古典园林；提到杭州，一定少不了西湖、灵隐寺；说起福州，会想起三坊七巷，来到敦煌，肯定要拜访莫高窟……文化遗产犹如城市的一张名片，是创造与建设现代特色城市的基础。一是承袭性保护，建立保护清单，定期修缮加固，若确需改造，也应采取小规模渐进式更新，保留原汁原味。从文化遗产所处的现状出发，将其实用功能尽可能完整地承袭下来，让它成为城市生活中不可分离的部分。二是活化，旨在通过创意元素的融入，让历史文化融入城市建设、风貌设计及人们的生活。三是多元化的产业创新。把遗产资源转化资产和资本，构建文化+产业、文化+旅游、文化+科技等多元的产业业态。
三、推动城市更新的相关建议
1、从顶层设计入手,系统规划价值创新
从城市可持续发展角度帮助城市发现需求、发现价值、创造价值，根据不同类型的城市发展和建设问题制定相应的规划，基于此再做好产业更新规划、空间更新规划、生态修复规划，重点项目规划。
2、明确实施主体，创新建设运营方式
建立区域更新统筹机制，由更新统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案，统筹、推进更新项目实施。吸引社会资本参与生态修复、产业功能区和老旧小区建设，通盘考虑项目投资回报与企业投入产出。
3、鼓励城市更新相关联盟发展，跨企业跨专业协同创新
构建“甲乙丙丁+政府”的城市更新产业联盟及商业生态圈，整合各方优势与资源，以创新发展模式为旗帜，以创新项目为抓手，以联盟做平台，以产业做支点，以金融做翅膀，信息化为手段，共同推进城市更新发展。
4、引导公众参与，建立共建共享机制
充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性，建立平等协商机制，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。
5、试点先行，有序推进
根据不同城市的类型，针对性的更新计划，突出重点，统筹安排，稳步推进。聚焦瓶颈问题，大胆改革创新，积极探索城市更新的新模式、新路径，形成成熟经验逐步推广。
