编者按：
城市更新项目的新浪潮已然开始掀起,尤其在上海、北京、深圳等重点城市,据公开数据显示,市场存在着大量老旧资产,总规模预估达200万亿平米,并亟待通过改造、升级重新焕发价值。
深圳新闻网讯 作为深圳拓展城市发展空间的重要手段，近年城市更新的数量一直在逐年增长。截至6月6日，全市辖10个行政区（功能区）中，已成功立项45个项目。而城市更新已经成为深圳楼市主要新增供给来源，去年的占比达到一半。
6月14日下午，深圳市规土委发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）。新规颁布后，预期将在以下几方面取得较为明显的效果：
☆ 一是促进公共利益项目的落地，通过增加转移容积、提高奖励幅度，提高市场落实公共利益项目的积极性，大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给；
☆ 二是通过城市更新进一步增加住房供应，促进全市职住平衡；
☆ 三是推动历史建筑与历史风貌区保护，延续城市文脉，彰显城市特色。
所谓“城市更新”，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
1城市更新是未来发展趋势
纵观中国城市化进程，自2000年以来中国城镇化进入快速发展阶段，城市化率由2000年36.22%增长到2015年56.1%。多年来，伴随快速城镇化，我国城市建设多为扩张式增长，老城区改造没有得到足够重视，一方面造成老城区功能现状落后于现代社会发展需要，现有产业单位用地面积产出效益低，与区域现状土地区位经济价值不匹配；另一方面配套设施也出现公共设施配套不足、承载力差等问题，老城整体环境质量不高。
据统计，至2015年底，正在施工商品住宅面积有51.16亿平米，新开工的近10.67亿平米，共计61.83亿平米。2016年后存量新建住宅将增加6183万套房屋供给。届时，全国城镇住宅供给将达到41594万—44594万套。全部竣工后，按每套3.05人，城镇住宅可容纳12.69到13.6亿人口居住。根据国家统计局城镇化数据，2015年底，城镇常住人口为7.7亿人。可见，当前城镇住房市场总体呈现供大于求的局面，未来中国城镇发展将由外延性扩张转变为老城区更新改造提质为主。
2当前城市更新规划存在的问题
2.1 重物质空间改善,轻功能定位
当前我国城市更新关注的多是老城空间环境改善，多重视城市建筑风貌协调改造及城市作为经济社会发展载体的承载功能的改善，忽视了城市的综合复杂的社会交往功能、经济交流扩散功能、产业协作功能等问题。事实上，城市物质环境的衰败是城市社会、经济、产业等问题所引发的城市衰败的表征，而非根源。因此，治理城市空间环境问题，并促进现有城区的整体发展复苏，需要从城市顶层设计入手，抓住问题的本，进而实现城市衰败“由内及外”的标本兼治。
2.2重建设指标核算，轻经济测算
城市更新规划，注重建设指标，缺少投融资规划及经济测算，城市更新过程中的前期规划、拆迁、改造、建设等一系列活动中，需明确开发模式、资金需求、投资主体、融资方式、投资计划等方面内容。只有从资金角度考虑城市更新，对城市更新方案进行分析、评价与修订，才能使整个系统城市更新方案更具可行性。
2.3呆板套用技术标准，忽视地区发展规律
当前许多城市更新规划编制时缺乏对区域现状的深刻调研分析，导致许多公共设施按更新规划建成投入运营后往往无法满足当地人口对公共设施种类、数量、可负担的费用等方面的多种需求。其根源在于缺少对当地人口、经济、社会结构、文化等方面的系统分析，因而形成了公共服务设施供应不符合当地人群需求的配套规划。一些大中城市的老城区,人口密度较大,人口年龄结构中60岁以上老年人占比较大，因此对养老与针对老人的特色养老设施需求较多。而这些地区养老设施仍根据城镇老年人设施规划规范规定分级标准配建,因此造成养老设施配套规模与实际需求不匹配的情况,致使老人一床难求。
3系统思维下城市更新规划策略
城市更新发展面临的问题是系统性的，解决城市问题应从顶层设计入手,采用系统规划策略。
3.1基于城市整体背景的老城区更新定位思考
城市更新定位是老城区在区域发展大环境下的定位，并通过物质空间的改造实现落实。老城区改造定位需要将老城区放在区域中分析，根据城市发展规律重新定义老城改造区的地位与分工，并重新赋予新的新的定位与功能。因此，城市更新的顶层设计是指导城市建设实施的重要一极，城市老区功能再定位和发展方向研判是城市可持续发展关键。
3.2系统思维下的城市功能更新规划
系统的城市更新涉及到城市战略分析、城市功能重新定位、功能产业策划导入、老区改造或拆迁、经济测算分析等一系列问题，而且这些问题的解决方案制订与实施过程中将牵涉到城市社会、经济、法律、政策、金融、城建等多方面问题。需要城市政府、规划管理部门及其他相关城市政府职能部门运用系统的思维，充分分析城市发展规律与发展方向，并提出系统多角度的更新规划方案，实现“软规划”与“硬规划”的相互配合（软规划指老城区的战略、产业、人文、运营管理等方面的规划；硬规划指空间规划）。
3.3人文规划基础上的城市更新规划
所谓人文规划基础上的城市更新，不仅是重视历史特色街区文脉的保护开发、城市街区特色风貌的打造，更重要的是在城市现有城区改造中，通过一系列的活动培育和传承具有当地特征与人文归属感的场所精神。文化是城市的灵魂，是城市的名片;也是塑造城市特色、提高城市影响力的重要影响要素。基于城市特有历史文化的解读与传承，是使城市更新更贴近民心更具有生命力的重要策略。
3.4强化老城区的产业的策划与导入
在统领性的顶层设计基础上进行城市建设，产业体系的策划规划是城市更新发展重要的抓手和关键，是支撑特色城市形成，提升城市老区活力的核心内容，通过产业体系的策划完善将各类产业重新进行业态定位并有机串联，实现老城区功能的复合化多样化，是延续老城区有机生命力，实现老城区可持续发展的重要保证。通过老城区产业的链条化、网络化延伸，可大大提高老城区的集聚力、融合力，推动老城区功能特色化、系统化发展。因此，老城区的产业成功策划与导入是城市老城区更新成败的关键。
3.5更新与保护有机结合
城市老区的更新，并不意味着全面的拆除重建，是为了让老城区顺应城市发展规律，适应城市对局部老城片区的未来定位要求，或为了老城区建设布局更加安全，避免发生人为或自然的灾害，而进行的局部自然地形地物、城市风貌改善、市政公用设施、公共服务设施的完善。对老城区的改造要本着更新和保护相结合的基本原则。对于老城的保护与尊重一方面体现在老城区整体风貌特色的延续性保护上，重点保护原有路网格局和街巷肌理；另一方面是对现有基础设施及文保的尊重与利用。用新的理念、现代手段对城市进行更新改造，比如城市更新过程中，通过雨洪管廊的智慧化与海绵化，打造智慧化的海绵城市等，均属于老城区的智慧化有机更新。
小结
通过系统化的老城区有机更新，构建功能完善化、格局安全化、风貌人文化、产业特色化的新型活力老城区，是未来系统规划需要重点介入的市场类型之一。运用系统的规划理念，构建具备人文精神，充分利用海绵城市技术、智慧城市技术进行功能完善，导入可持续发展的经济产业新型老城区，是未来城市更新的一个重要模式。
